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香港賃貸住宅情報インフォメーション
三宝不動産がお教えする、賃貸住宅の上手な見つけ方です
 
 
香港には多くの日系企業が進出しており、それに伴い多くの日本人駐在員、その家族が居住しています。当地香港の家主からすると日本人テナントは、家賃の支払いの面、部屋の使用面、また契約の履行面等からも上質なテナントとして人気があります。
●賃貸住宅の形態
香港の賃貸物件は、日本のように1人のオーナー(大家)が、まとまった棟ごとに賃貸用マンションやアパートを所有しているのではなく、投資目的で分譲マンションを購入したり、自分で住まなくなった部屋を賃貸に出したりしている、個人オーナー物件が中心となっています。したがって、同マンション、同間取り物件でも一室ごとにオーナーが違うので、提示家賃にばらつきがあります。オーナーと入居者の双方で、入居条件(契約期間、部屋に付けてもらう家具・家電類)を交渉し、家賃を決定する事になります。 一般的には部屋の内装が良いのはもちろん、低層階よりは高層階、海や山が見える眺めの良い部屋などは人気があり、同じ間取の部屋でも家賃が高めに設定される傾向があります。
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●家賃以外にかかる諸費用
■管理費(マネージメントフィー) 
毎月の支払い。マンション別に、そのフラット面積に応じて異なります。毎年変動します。

■不動産税(ガバメントレーツ)
3ヶ月に1回の支払い。(政府が査定した物件の年間家賃の5.5%を4回に分納)毎年見  直しがあり変動します。

■土地賃貸料(ガバメントレント)
香港返還後にできた新しい徴収で、3ヶ月に1回ガバメントレーツと一緒に請求がきます。香港サイドなら築年数の新しいマンション、特に九龍サイド、新界サイドのマンションは今後支払うケースが増えてきます。
本来家主側が支払うべきものなのですが、まだ新しい徴収のため家主側の認識も低く、どちらが支払うかトラブルになることがあります。契約の時どちらが支払うか忘れずに取り決めましょう。

※最近では、上記諸費用を込みにした家賃設定が一般的となっております。

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●希望条件の整理
家族で新しい住宅についてどのようなことが大切かを話し合って箇条書きにしてみるとわかりやすいでしょう。
例  
・家賃予算(最大限の予算を明示、管理費などは込みか別か) 
・間取りと面積(家族構成、ベッドルームの数) 
・通勤/買い物の便 ・環境(病院、公園等) 
・賃貸開始日/賃貸借の期間 
・学校(スクールバスのルート内かどうか) 
・同僚・知人宅との接近性 ・安全な環境 
・そろえて欲しい家具、家電類のリストアップ 
・日本語放送の有無(BS放送・ケーブルテレビなど) 
・マンション施設の充実度(クラブハウス、プール、ジム、キッズルーム、テニスコートなど)
・日本語放送の有無(BS放送・ケーブルテレビなど)
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●物件を探す
部屋を探し始める時は、以下のことを踏まえておきましょう。
依頼する不動産業者が多いと、かえって混乱するので、1・2社程に絞って依頼する。日系の不動産業者ですと、ほとんどの物件情報源が一緒ですので、何社も掛け持ちして回っても、物件がダブってしまい、双方共に時間の浪費になってしまうケースがよくあります。
(不動産業者を何社か掛け持ちして探す場合は、その旨を業者に伝えておいた方が良いでしょう)
不動産業者は、情報が豊富であり、契約後もアフターケアーまで手伝ってくれる所がよいでしょう。
(入居期間中は、何かと部屋の設備(付帯の家具、家電を含め)故障など、トラブルがつきものです)
会社によっては、指定不動産業者が決まっている場合もあるので、前もって会社の社宅担当者に確認しておきましょう。
部屋探しの予定がたったら、早めに不動産業者に案内予約の連絡をしてください。部屋の鍵をオーナーから預かっている物件もありますが、オーナーや代理人がドアを開けに来る部屋も多く、事前のアポイントが必要ですので、当日に案内依頼されても内覧できる物件は限られてしまいます。
香港は個人オーナー物件が多い為、個々の物件により条件がまちまちで、待っていても良い物件が出るとは限らず、優良物件ほど引き合いも多いので、どんどん決まってしまうものです。1ヶ月ぐらいの間に、なるべく多くの物件を集中して内覧するのがベストです。
香港の住宅面積はスクエアフィートで表示されます。
(1S.F =0.0928平方メートル、1S.F = 0.028坪)
表示されている部屋の面積は、建築面積(共用部分も含まれる)ですので、実際の実用面積はマンションによりますが80%前後位です。(近年の築年数の新しい物件ほど、供用部分にあたるクラブハウス設備が充実してきていますので、実用面積が狭い傾向があります)
もし、気に入って不動産業者に交渉依頼したい物件が、複数の他社業者から既に案内されていた場合は、その旨を業者側に伝え確認して下さい。 香港の不動産業法では最初に案内した不動産業者側に物件交渉、仲介手数料請求の優先権があります。(仲介手数料を二重請求される場合あり)
なにより、物件交渉に支障をきたす元になりますので、ご注意下さい。
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●物件選定
選定にあたっては、当初の希望を満たした物件の内、何を優先するか、以下について考慮して決定するとよいでしょう。(100パーセント近くの希望を満たした物件など、まずございませんので、70パーセント程の希望を満たしていたら合格ラインといった目で、物件を見ると良いかと思います)
・部屋の向き
一年近く暑い香港、西向きは午後の日差しが強いので、西日が直に入るような部屋は、できれば避けた方が無難です。
・建築年数
あまり古いものは、別として、築年数はあまり問題ではありません。マンションの設備、外観、共有スペースの手入れなど、管理状態の行き届いている物件が、新旧にかかわらず良い物件です。
・給排水状態
当地の水圧調整はあまり良くないので、シャワーなどの各蛇口の水の出具合を確認する。トイレの水は海水を使用しているため、老朽化がはやく、トラブルが多いので、水漏れや、水漏れ跡がないかなど確認する。
・オーナー
快適な生活をおくるには、物件の内容も重要ですが、オーナーの人柄の良し悪しも重要です。良いオーナーであれば、部屋の故障等もすぐに、本来なら入居者責任の類まで対応してくれたりもします。逆に中には故障は何でも入居者の使用の仕方のせいにして、まったく対応してくれないといったオーナーもいます。
又、オーナーが海外移民していて香港内に親族などの代理人がいない場合や、最近急増している大陸中国人の場合も、問題ありのケースが多いですので、オーナー側の身分や人となりも、なるべく確認しておいた方がよいでしょう。
・エアコン
使用頻度が高いので、必ず稼働機能(冷え具合)を確認しましょう。
・家具
好みはもちろん、ソファーやベットの座り心地や寝心地も大切です。通常オーナーとの交渉により、希望の家具、家電等を揃えてもらうことも可能です。
・照明器具
各部屋のスイッチを入れてもらい、明るさのチェックをする。
(契約交渉するなら、暗い照明は明るい照明器具に交換リクエストする)
・セキュリティー
管理人やモニターテレビ、インターホンの有無と、稼働状況。
・施設
マンションにあるクラブ施設(プール・ジム・テニスコート、幼児用プレイルームなど)の規模、充実度や、利用方法もチェックしましょう。
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●契約手続き
■仮契約
決めたい物件が見つかりましたら、まず物件を押さえる為に、手付け金として家賃の1ヶ月分をオーナーへ支払い、仮契約書類にサインします。また、この仮契約時に部屋につけてもらう家具、家電類、契約期間等を決定する事になります。(後に本契約を締結しますと、この手付け金は初回月の家賃に充当されます)
もしも、この仮契約をキャンセルする場合、ペナルティーとしてテナント側の違約なら手付け金の没収、及び不動産業者へのコミッションの支払い、オーナー側の違約ならば手付金の倍返し2ヶ月分の没収、及び不動産業者へのコミッションの支払いなります。(要するに両者側ともキャンセルした場合は、家賃2ヶ月分のペナルティーになります)

■本契約
入居日の前日までに本契約を締結します。家賃2ヶ月分の敷金(DEPOSIT)、印紙税(STAMP DUTY)、不動産エージェンシーへの仲介手数料(通常家賃の半月分)を支払います。※香港の賃貸契約は通常2年契約で、もし契約期間中に退去する場合、契約不履行になり、オーナーからペナルティーを要求される場合がほとんどです。転勤の多い日本人入居者の場合、2年契約の1年フィックス1年オプション(入居1年経過後は、入居者側からオーナー側へ2ヶ月前退去通知をだせば、賃貸契約解約の権利があり、逆にオーナー側には解約の権利がない、入居者側に有利な特約)にしておくことをお勧めします。
(しかし最近の傾向としては、オーナー側も入居者側と対等に、1年オプションの解約権をつける条件契約を要求してくるケースが増えています)
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●フラットにつけてもらえる一般的家具一覧表
キッチン ガスレンジ・換気扇・湯沸器・冷蔵庫・洗濯機
リビング&
ダイニング
テレビ・テレビ台・ソファーセット・下駄箱・ダイニングテーブルセット・エアコン・カーテン・照明器具
寝室
ベッド&マットレス・クローゼット・クーラー・カーテン・照明器具
一般的でないもの
(家主との交渉による
電子レンジ・炊飯器・食器棚・ビデオ・ステレオ・除湿器・乾燥機・机&イス・FAX機・鏡台セット・窓フェンス・DVD・食器洗浄機・シャワートイレなど
入居後になってからでは家具、家電の変更はききませんので、リストアップに漏水がないよう、お気を付けください。
   
既に付いている家具・家電でも、あまりに古い物でしたら、入居中の故障トラブルを未然に防ぐ為にも、交換してもらうよう家賃交渉時に、リクエストするのも良いでしょう。
リクエスト家具・家電を決めて頂きましたら、オーナーと家賃交渉をします。契約条件がまとまり、契約直前になってからの追加リクエストは、オーナーも嫌がりますので、リクエスト漏れの無いようにしましょう。
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●入居時の必要費用例
タイクーシン家賃 HK$ 25,000.00
敷  金
家賃の2ヶ月分
HK$ 50,000.00
入居時家賃 HK$ 25,000.00
印紙税
(家賃×3%+2.5ドル)
HK$ 752.50
不動産仲介手数料
(家賃の半月分)
HK$ 12,500.00

合  計 HK$ 88,232.50
※契約書作成を弁護士に依頼した場合は、弁護士費用は家主とテナントの双方で折半になります。
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●物件引き渡し
通常、オーナーと不動産業者も立ち会い、家具備品リストに基づいて、不足品がないか、部屋の設備が正常に作動するか、破損していないかなどのチェックを行い、カギを受け取ります。入居当初の部屋の破損や不具合など」は、オーナー側の責任範囲ですので補修対応してもらいます。

※入居時に補修を要しなかった不具合箇所などあれば、写真を撮って記録しておくと、退去時のトラブル防止になります。

部屋引渡し時の部屋クリーニングのレベルですが、 香港の場合は日本の様に、業者クリーニングまで入いる事は少なく、基本的な清掃レベルでの部屋の引渡しが一般的です。 ですので、細かいところまで見ると清掃が行き届いていない物件なども多く、オーナーにより清掃レベルがまちまちなのが実情です。 しかし、逆に日本の場合の様に、退去時に業者クリーニング費用を強制的に差し引かれる事も、稀(基本的な清掃さえしておけば)ですので、習慣の違いによる ケース バイ ケースとも言えます。

玄関のドアには2〜3つのカギが付いている場合が多いですが、防犯の為どれか1つでもカギの交換をする事をお勧めします。(以前に誰がカギをもっていたかわからず、前住人・メイド・不動産業者が、合いカギをもったままかもしれないからです。)
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●契約の更新
香港では契約の更新という考ではなく、再契約というかたちになります。 契約更新の交渉は、だいたい契約満期の2ヶ月くらい前からはじめます。 更新にあたり、もし部屋の家具、備品、内装等に交換や修理の要望があれば、オーナーにリクエストし、その時の家賃相場も加味したうえで、双方で新家賃、契約期間を交渉し、再度の賃貸契約を締結します。更新契約(家賃交渉・契約書類作成事務など)を不動産業者に依頼した場合、通常の更新手数料は、新家賃の1/4(25%)になります。

(注)
香港の不動産賃貸業法が2004年に改正され、入居者が賃貸契約の更新を要求しても、オーナー側が更新拒否(如何なる理由を問わず)した場合、必ず契約終了期日までに退去しなければならなくなりました。(以前の業法では、入居者が契約更新を要求した場合、オーナー自身や親族が、その物件に住む為の理由、がなければ更新拒否ができませんでした)
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●香港における賃貸住宅の仲介のしくみ

■仲介手数料 
日本の場合の賃貸契約ですと、入居者側のみ仲介手数料として、不動産業者へ契約家賃の1ヶ月分を支払い、物件オーナー側は不要ですが、 香港の場合は、入居者側もオーナー側も双方が共に、契約家賃の半月分を仲介手数料として、不動産業者へ支払います。

■日系不動産業者の形態 
香港の日系不動産業者のほとんどは、入居者側の一方だけを主に対象とした、客付け専門業者になります。 そして、もう一方の物件・オーナー側はというと、各地域の有力な地場系不動産業者と提携する事により、物件情報を提供してもらっているのです。 日系不動産業者が香港のどこでも、全域の物件案内が可能なのは、この訳です。

仲介手数料の流れとして、日系と地場系不動産業者が提携して、賃貸契約が成立した場合。     日系不動産業者は、入居者側から家賃半月分の仲介手数料を、 地場系不動産業者は、物件オーナー側から半月分の仲介手数料を、それぞれもらう事になります。 (もし、物件が地場系不動産業者を介さない、日系不動産業者の直物件だった場合は、入居者側と物件オーナー側の双方から、家賃の半月分ずつの計1ヶ月分の仲介手数料が、日系不動産業者に入る事になるのです)

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●日系不動産エージェントVS地場系不動産エージェント

日系不動産業者と地場系不動産業者、日本人であるお客様にとって、どの様な条件を優先させるかによって、どちらを選ぶか違ってくると思います。双方の「メリット」と「デメリット」を比較してみました。

■日系不動産業者
「メリット」
・日本語で、何でも対応してくれる
・香港内どこの地域物件でも案内してくれる
・入居期間中のアフターフォローも期待できる
「デメリット」
・仲介家賃が割高
・物件情報に強いメイン地域がない

■地場系不動産業者
「メリット」
・仲介家賃を安くできる
・地域の物件情報に強い
「デメリット」
・入居期間中のアフターフォローは期待できない
・特定地域内物件しか案内してくれない
・中国語か英語での対応

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●三宝不動産の「メリット」

三宝不動産はタイクー地域内においては、日系不動業者としての「メリット」と地場系不動産業者の「メリット」の双方の「メリット」を合わせ持ち、かつ両方の「デメリット」を排除した、お客様に「メリット」のたくさんある仲介営業を可能にしました。

■日本語で対応しています。 
日本人スタッフを含め全スタッフが、日本語で部屋のご案内から入居後のアフターフォローまで、一貫してお手伝いいたしております。

■香港内どこの地域物件でもご案内可能です。
当社も日系他社の不動産業者と同様に、その地域ごとに地場系不動産業者との提携協力により、物件情報を提供してもらえるので、どこの地域でもご案内可能です。
(春と秋の部屋探しのピーク時には、タイクー地域をメインにしている為、他地域のご案内をお受けできない場合もございます。)

■タイクー地域の物件情報に、どこよりも強いです。
地域に密着した永年の営業実績により、多くの地元物件オーナーから直に物件情報を仕入れ、蓄積してきました。その当社の専任物件情報に加え、更に提携協力関係にある地場系不動産業者からの物件情報で補完しているので、どこよりも物件情報が豊富です。

■タイクー地域なら仲介家賃を安くできます。
物件オーナーとの間に他不動産業者を介在させない、当社の専任物件が中心ですので、家賃交渉をスピーディーに有利な条件で運べます。専任物件は、入居者側とオーナー側の双方から仲介手数料が貰える為、家賃値下げ交渉の最終手段として、オーナーから貰う仲介手数料まで極力ディスカウントする事による、ダメ押しの値下げ交渉も可能となるのです。(日系他社業者では、まず出来ません))

■入居期間中のアフターフォローのお手伝いもしています。 
当社でご契約いただいたフラットは、入居期間中のアフターフォローに努めております。特にタイクー地域は当社地盤のメイン地域です。「イザ」という部屋のトラブル時も、当社スタッフが直ぐに駆けつける事も可能です。また、当社ショップもお客様が気軽に立ち寄りやすい場所にございますので、何かと便利で安心です。

 

日本語対応
どこでも案内
物件情報
仲介家賃
入居中の
アフターフォロー
日系不動産
業者
×
×
地場不動産
業者
×
×
×
三宝不動産

タイクー地域

タイクー地域

タイクー地域

※(タイクー地域以外の地域については当社も日系不動産エージェントに準じる)

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●三宝不動産が地域の物件情報に強い訳

当社も設立当初は、日系他社不動産業者と同じく、借り手側一方だけの客付け専門営業スタイルをとっていました。 しかし、このスタイルでは「案内物件が日系他社業者と似たりよったりで重複してしまう事」 「地場系不動産業者から斡旋してもらう物件は早期に賃貸付けが難しそうな質の落ちる物件が中心な事」 「物件オーナー側との交渉権は地場系不動産業者にあり、直接交渉ができない為、時間のロスも多く、入居者側の細かい要望が通りにくい事」 「家賃の値下げ交渉が難しいこと(仲介手数料が地場系不動産業者と折半のため、あと少しのダメ押しの値下げ交渉ができない)」等、たくさんのマイナス面がありました。

そこで、当社は客付けと物件付けの両方がおこなえるよう、日本人の賃貸需要が一番多いタイクー地域の中心部に店舗出店(1995年)いたしました。 地域に密着した営業展開により、多くの賃貸物件を直接オーナー側より委託されるに到り、現在では他社にない豊富な賃貸物件の中からどこよりも『より安く』『より良い条件』で『スピーディー』な仲介ができる体制になっております。もちろん、香港全域の物件仲介もおこなっております。

もし、日系他社にタイクー地域内物件の家賃交渉を依頼し、ご予算まで値下げできなかった場合は、諦めずに当社にもご相談ください。他社では家賃値下げ出来なかった物件が、当社では値下げ出来たケースが多数ございます。

やはり日本でもそうですが、その地域に精通した地元の不動産屋が一番『物件情報』も速く、『良い物件』をつかんでいるものです。

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●三宝不動産のアフターフォロー

日本の住宅に比べ、まだ施工レベルが劣る香港の住宅では、入居後は何かとトラブルが起こりがちなのが実情です。
ましてや、外国である香港ですので、習慣、言葉の問題などあり、なお更な事でしょう。

当社では、入居者であるお客様とは、入居から退去までの 「なが〜いお付き合い」 をモットーにしております。  
ご契約いただいたお部屋に関しましては、トラブル時のオーナーとの折衝や修理業者手配など、お客様とオーナー両者間を取り持ったアフターフォローサービスを無料にて、当社にできうる限りのお手伝いをしてまいりました。   

また、それが当社の存在価値の大きな一つであると自負しています。
実際、当社の仕事量を全体割合でみると、約30パーセント以上は、入居期間中のアフターフォローに費やしております。

■タイクー地域内ならではのアフターフォローサービス 
当社のフランチャイズである、タイクー地域におきましては、どこよりも迅速で細やかなアフターフォローが可能となっております。

緊急性のあるトラブルが起こった時も、タイクー地域内なら、すぐにお部屋まで駆けつけられます。

立会いの必要性が高いと思われる修理の時などは、お客様宅で一緒に立会いいたします。

お客様の修理依頼によっては、簡単に修理・交換など対処できそうなケースの場合、お部屋まで確認に お伺いするようにしています。

実際、当社に寄せられる修理依頼の2・3割ほどは、室内設備の使い方や交換の仕方が解らなかったり、間違えていたりする、業者手配の必要ないケースなのです。
こういったケースの場合、もし業者手配していれば、当然オーナーに修理費用は請求できず、お客様の自己負担になってしまいます。
そういった事を未然に防ぐ為にも、当社では業者手配する前に、時間の許す限りお部屋にお伺いし、簡単なトラブルであれば、私どもで対処しています。

当社のショップは、MTR西湾河(Sai Wan Ho)駅から徒歩3分、人気大型マンションのラ・セゾン、グランドプロムナードにも近い場所にございます。
不動産の事以外でも、当社でわかる範囲で香港内の情報紹介・ご案内・ご相談にも応じておりますので、いつでも、お気軽にお立ち寄りください。 
 

 

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